¡Despierta, Estado!

Hace ya 150 que Friedrich Engels se ocupó de la gentrificación. En su tratado sobre la “Cuestión de la vivienda” de 1873, el hijo del granjero de la fábrica de Wuppertal describió con toda precisión la expulsión de los trabajadores de las grandes ciudades. Es sorprendente que aún hoy, en 2019, no se haya podido dar una respuesta aceptable para la mayoría sobre esta cuestión social central.

Sin embargo, la iniciativa de Berlín de «expropiar la Deutsche Wohnen & Co.» ha desatado un animado debate sobre la función social de la propiedad. La expropiación se encuentra hasta en la mente de quienes rechazan las ideas socialistas, e incluso entre los muchos que tienen una mirada escéptica sobre la expropiación. Como ha dicho el Instituto de Investigación de opinión Civey, dos de cada tres ciudadanos abogan por una intervención estatal más fuerte para bajar el precio de los alquileres.

Se ha roto el freno

Las explicaciones de Engels sobre las causas por las cuales el capital financiero y el inmobiliario están vinculados a la especulación de la vivienda son útiles para entender lo que ocurre hoy. Debido a las tasas de interés históricamente bajas, los bienes raíces se consideran -de manera creciente- como una oportunidad de inversión. La especulación en el mercado de la vivienda se aceleró significativamente cuando los municipios endeudados consideraron que la privatización de sus inmobiliarias sería una forma eficaz para enfrentar el crónico déficit de financiación de las finanzas públicas. Los municipios ignoraron la «idea de la vivienda» entendida como un bien común -idea que dio lugar a la construcción de viviendas sociales de posguerra en todas partes- cuando comenzaron a privatizar sus inmobiliarias para generar puntualmente altos ingresos. Numerosas ciudades y municipios han seguido el ejemplo de Dresde, el ayuntamiento que decidió -en 2006- vender la totalidad de las viviendas municipales al grupo de inversión estadounidense Fortress. En ese momento, el periódico Zeit habló de un negocio de mil millones de dólares que convirtió a Dresde en la «vanguardia de la política local alemana». En el contexto de la venta se ignoró la «carta social» para la protección de los inquilinos. El contenido nodal de esta carta social, además de la garantía de alquileres estables, era el mantenimiento de las unidades residenciales. Cuando la mega inmobiliaria alemana GAGFAH -filial de la compañía de capital de inversión con sede en New York Fortress-, no cumplió con este acuerdo contractual, la ciudad de Dresde presentó una demanda. Los procesos legales posteriores dieron lugar a un acuerdo, que le costó a la empresa unos 36 millones de euros. Lo interesante del caso es poner en evidencia que incluso después de la privatización, los municipios pueden hacer valer sus derechos sobre las grandes empresas.

Si se desea abordar la crisis de la vivienda más allá de una política simbólica: que clama por un “freno a los precios de alquiler”, y que prácticamente no tiene éxito en EEUU, las ciudades y los municipios deberían invertir de manera urgente en la construcción de viviendas sociales entendidas como un bien común, o sea, sin fines de lucro. Hay aproximadamente 2.000 cooperativas de vivienda que nos enseñan cómo hacerlo, que alquilan en Alemania más de 2,2 millones de hogares a un precio lo más módico posible para los inquilinos y, con ello, realizan una contribución a la integración socio-espacial, cosa que no debería subestimarse.

Estas cooperativas localmente organizadas son una fortaleza defensiva en las zonas urbanas, y la mayoría de ellas están enfrentadas con las corporaciones internacionales que comercian con los pisos como si fueran acciones.

La política de privatización de los años del “schwarze Null” (la política de disciplina presupuestaria que se convirtió en la clave de éxito del gobierno de Merkel, NdT), nos recuerda que cuando la vivienda está en manos del sector municipal no necesariamente está en buenas manos, si se somete a la política del “schwarze Null”. Preciso es recordar, también, que las asociaciones comunales de vivienda pueden ser rentables, aún cumpliendo con requisitos socio-políticos y estructurales. Como ejemplo citemos el de la compañía municipal de vivienda SAGA GWG, cuyo valor de mercado asciende a varios miles de millones de euros y que entre 2006-2011 obtuvo beneficios anuales cercanos a los 100 millones de euros en la Ciudad libre y Hanseática de Hamburgo. También vale la pena que echemos una mirada a Viena, la capital de Austria. La metrópoli estuvo invirtiendo en viviendas municipales durante unos 100 años, aproximadamente, de modo que en este momento el 62 por ciento de la población habita viviendas comunales o municipales subsidiadas. La política de vivienda de Viena -ciudad que muchas veces fue declarada la más habitable del mundo- podría ser considerada como la evidencia de que la política de “vivienda asegurada” tiene un alto impacto en la calidad de vida (der Freitag 51/2018).

Hay otras razones que avalan el fortalecimiento de la construcción de viviendas municipales. Con las tasas de la hipotecas por debajo de la inflación, la inversión municipal se pagaría sin esfuerzo. Pero ésta no es la única razón. Entre otras, también los hallazgos del científico alemán Lorenz von Stein deberían servirnos hoy como una guía política: «Un estado sin deuda pública hace demasiado poco para su futuro o exige demasiado de su presente». El referéndum de Berlín, por otra parte, también propone sortear el endeudamiento con medidas legales: la vivienda municipalizada junto con los préstamos para financiar la compensación deben ser subcontratados en compañías públicas independientes.

La revocación de las privatizaciones se encuentra demorada. Si bien el estado de Berlín ya vendió más de 220.000 apartamentos desde la década de los 90, la recompra de 1.821 y de 22 unidades comerciales en el barrio Kosmos suena alentadora y muy especialmente desde que recientemente el Senado de Berlín decidió que las 514 unidades del Pallasseum en Schöneberg -incluidas varias viviendas sociales- se convertirán en propiedad pública. En los últimos años en Berlín se hizo valer 33 veces el derecho de preferencia (de los inquilinos).

Según la senadora Katrin Lompscher (Die Linke), la reasignación de la vivienda a los municipios es una “clara señal para el mercado”.

Se podrían tomar otras medidas frente a los excesos del mercado inmobiliario, además de las readquisiciones, por ejemplo, que la adquisición sólo sea posible para quienes utilicen ese espacio para habitarlo él o su familia. En algunos lugares de vacaciones existen ese tipo de restricciones.

El que vive, puede comprar

El impuesto a la transferencia de bienes raíces podría ser usado también como un instrumento para controlar el mercado inmobiliario. Los compradores de vivienda pagan hoy el 3,5% en Baviera y el 6,5 % en Brandenburgo, el norte de Renania y Turingia, el impuesto a la transferencia de tierras. De tal pago sólo están exentas las asociaciones público-privadas que, de acuerdo con una absurda lógica de la Ley PPP (Ley de acuerdos público-privados), no tienen que pagar impuestos de transferencia de tierras. (Los acuerdos público-privados, PPP, son formas de cooperación entre el sector público y el privado para infraestructura y servicios, que tradicionalmente fueron financiados por el sector público. NdT).

Nos preguntamos ¿por qué el estado no le da prioridad a la compra de la primera vivienda para uso propio, mediante a la exención del impuesto a los bienes raíces? Y lo mismo podría plantearse para los inversores institucionales. El impuesto a la propiedad -que hoy se está ajustando- debería discriminar entre los propietarios y los residentes de las propias cuatro paredes. Tal cosa supondría una carga para los inversores institucionales y aliviaría a quienes han adquirido propiedades para librarse del alquiler y poder vivir, algún día, sin tener que pagar créditos.

Cuando el Comité encargado de controlar el cumplimiento del Pacto Social de las Naciones Unidas estableció que Alemania tiene una «aguda escasez de viviendas accesibles» y «mostró su preocupación por el precio muy alto y el aumento de los alquileres»; de inmediato se dispararon los reflejos defensivos en contra de la remunicipalización (¡el «socialismo de estado!», «¡economía planificada!»). Tal cosa está fuera de lugar, pues cuando para millones de alemanes vivir se convierte en un riesgo de pobreza, es hora de que la industria de la vivienda municipal renazca y que el «Vater Staat” despierte de la inacción.